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domande e risposte DOMANDE E RISPOSTE / LOCAZIONI

Come si dividono le spese tra conduttore e locatore?

L'art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

La tabella che segue specifica nel dettaglio la ripartizione tra locatore e conduttore di alcune delle spese più comuni.

TABELLA RIPARTIZONE ONERI ACCESSORI
Amministrazione
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile CONDUTTORE
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali LOCATORE
Ascensore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni CONDUTTORE
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti LOCATORE
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge LOCATORE
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione CONDUTTORE
Ispezioni e collaudi CONDUTTORE
Autoclave
Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) LOCATORE
Manutenzione ordinaria CONDUTTORE
Imposte e tasse di impianto LOCATORE
Forza motrice CONDUTTORE
Ricarico pressione del serbatoio CONDUTTORE
Ispezioni, collaudi e lettura contatori CONDUTTORE
Impianti di illuminazione, videocitofono e altriimpianti speciali
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione LOCATORE
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione CONDUTTORE
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme LOCATORE
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme CONDUTTORE
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni CONDUTTORE
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili LOCATORE
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili CONDUTTORE
Impianti di riscladamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento
Installazione e sostituzione degli impianti LOCATORE
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti LOCATORE
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario CONDUTTORE
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale CONDUTTORE
Lettura dei contatori CONDUTTORE
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua CONDUTTORE
Impianti sportivi
Installazione e manutenzione straordinaria LOCATORE
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) CONDUTTORE
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) CONDUTTORE
Impianto antincendio
Installazione e sostituzione dell'impianto LOCATORE
Acquisti degli estintori LOCATORE
Manutenzione ordinaria CONDUTTORE
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi CONDUTTORE
Impianto televisivo
Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato LOCATORE
Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato CONDUTTORE
Parti comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico LOCATORE
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura LOCATORE
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti CONDUTTORE
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere LOCATORE
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni CONDUTTORE
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni CONDUTTORE
Installazione e sostituzione di serrature LOCATORE
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati CONDUTTORE
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo LOCATORE
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo CONDUTTORE
Parti interne all'appartamento locato
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti LOCATORE
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti CONDUTTORE
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario CONDUTTORE
Rifacimento di chiavi e serrature CONDUTTORE
Tinteggiatura di pareti CONDUTTORE
Sostituzione di vetri CONDUTTORE
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico CONDUTTORE
Verniciatura di opere in legno e metallo CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento LOCATORE
Portierato
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. LOC. 10%
COND. 90%
Materiale per le pulizie CONDUTTORE
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. LOC. 10%
COND. 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola LOC. 10%
COND. 90%
Manutenzione straordinaria della guardiola LOCATORE
Pulizia
Spese per l'assunzione dell'addetto LOCATORE
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. CONDUTTORE
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta LOCATORE
Spese per le pulizie appaltate a ditta CONDUTTORE
Materiale per le pulizie CONDUTTORE
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia CONDUTTORE
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie CONDUTTORE
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti CONDUTTORE
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva CONDUTTORE
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori LOCATORE
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti CONDUTTORE
Sgombero neve, compresi i materiali d'uso CONDUTTORE
Autore: Avv. Andrea Totò
Ultima modifica: 25/07/2017

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